住宅ローン減税制度とは
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1％が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
＜不動産売買の消費税について＞
消費税率は平成26年4月1日に8％となり、令和元年10月1日に10％に引き上げられました。住宅を所得する際、土地と建物を購入（注文）することになりますが、消費税が課税されるのは建物のみであり、土地は非課税となっています。
また、中古住宅の売買については事業者が住宅を買い取って個人に売る「買取再販」は課税対象となりますが、売主が事業者ではない個人間の売買は非課税となります。
住宅ローン減税の対象住宅
住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。
ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の方が有利な場合がありますので確認が必要です。リフォーム減税との重複利用はできないことになっています。
制度変更で住宅ローン減税制度はこう変わる
令和元年10月の消費税が10％に引き上げられるのに伴い、住宅ローン減税制度も次のように拡充されます。
| 居住開始時期 | ～平成26年3月 | 平成26年4月～ | 令和元年10月～令和2年12月 |
|---|---|---|---|
| 控除期間 | 10年間 | 10年間 | 13年間 |
| 控除率 | 1％ | 1％ | 1％ |
| 最大控除率 | 2000万円×1％×10年＝200万円 | 4000万円×1％×10年＝400万円 | （1～10年目） 4000万円×1％×10年＝400万円 |
| （11～13年目） 【＊1】参照 |
|||
| 住民税からの控除上限額 | 9.75万円／年（前年度課税所得×5％） | 13.65万円／年（前年度課税所得×7％） | 13.65万円／年（前年度課税所得×7％） |
主な要件
- 床面積が50㎡以上あること
- 借入金の償還期間が10年以上であること等
【＊1】11年目～13年目は、以下の①②のいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除されます。
①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4000万円）のうちいずれか少ない方の金額の1％
②建物の所得対価（上限4000万円）の2％÷3
＊最大控除率は、長期優良住宅、低炭素住宅の場合にはそれぞれ1000万円上乗せとなります。
＊令和元年10月以降の拡充された制度が適用になるのは、消費税率10％の住宅を取得した場合です。
実際に減税になる金額は？
それでは令和元年10月以降に住宅を取得した場合に、実際減税になるシミュレーションをしてみたいと思います。
＜設定条件＞
- 家族：夫、妻、子供
- 収入：夫（500万円）（課税所得240万円）
- 住宅価格：3500万円（うち、借り入れ3000万円）
- 金利：1.3％（固定）
- 返済：元利均等 35年
| 限度額 | 住宅ローン残高の1％ | 所得税＋控除対象住民税 | 建物取得価格の2％÷3 | |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 40万円 | 約29万円 | 約27万円 | ―――― |
| 2年目 | 40万円 | 約28万円 | 約27万円 | ―――― |
| 3年目 | 40万円 | 約27万円 | 約27万円 | ―――― |
| 4年目 | 40万円 | 約27万円 | 約27万円 | ―――― |
| 5年目 | 40万円 | 約26万円 | 約27万円 | ―――― |
| 6年目 | 40万円 | 約26万円 | 約27万円 | ―――― |
| 7年目 | 40万円 | 約25万円 | 約27万円 | ―――― |
| 8年目 | 40万円 | 約24万円 | 約27万円 | ―――― |
| 9年目 | 40万円 | 約23万円 | 約27万円 | ―――― |
| 10年目 | 40万円 | 約22万円 | 約27万円 | ―――― |
| 11年目 | 40万円 | 約21万円 | 約27万円 | 23.33万円 |
| 12年目 | 40万円 | 約21万円 | 約27万円 | 23.33万円 |
| 13年目 | 40万円 | 約20万円 | 約27万円 | 23.33万円 |
| 合計 | 約316万円（1年目～13年目の赤字合計） | |||
上記は長期優良住宅や低炭素住宅以外の住宅として試算しております。
毎年の減税の限度額は40万円となっておりますが、「年末の住宅ローン残高の1％」と「所得税＋控除対象住民税」を比較して一番少ない金額が減税額となります。
「所得税＋控除対象住民税」は、所得税約13万円＋控除対象住民税13.65万円＝約27万円としています。11年目以降は、「建物取得価格の2％÷3」も比較し、一番少ない金額が減税額となります。
上記の例では1～10年目までの減税合計額は254万円。11年目～13年目までが62万円の減税となります。11年目～13年目の減税額は、消費税増加分（2％）とほぼ同じになるように制度設計されています。
まとめ
それでも13年間に渡り税金が数十万円単位で還付される制度は魅力があります。
ご相談料は無料です。
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