マンションの価値は「管理が決め手」
マンションは戸建住宅と違い、居住者による「区分所有」のため、その「価値は管理」といわれます。
管理にあたっては、所有者全員で管理組合を構成して規約を定め、これを守ることが義務付けられます。居住者が維持管理に関心を持ち、良好な運営を行っているかどうかは、重要なチェックポイントになります。
購入にあたっては、新築マンション同様、こうした管理状況や戸数の把握は、重要事項説明書をよく見て、管理規約や修繕維持積立金の積立状況、大規模修繕の実施状況などを点検します。
賃貸等投資物件との併用
投資用物件などと併用されているマンションは入居者が所有者でない場合が多く、居住者の意見が管理面に反映されないことが考えられます。また、居住者のマナーの低下など、日常生活でトラブルが起きる可能性もあります。現地を見て評価しなければならないポイントになります。
マンション建替え円滑化法
マンションの建替えは、法律で「区分所有者および議決権の各5分の4以上」で決議することが必要と定められており、簡単ではありません。とはいえ、年数を経れば物理的·機能的に維持が困難になり、建替えを要します。
従来は建替えにあたり、区分所有権や抵当権等の移行が問題でした。しかし、「マンション建替え円滑化法」の制定以降、権利関係の登記は新築マンションにそのまま移行できるようになり、金融機関としても建替えに合意しやすくなりました。それでも、建替えには相応の期間と手続きを要するため、金融機関は築60年を超える期間の住宅ローンには消極的になります。
中古マンションと住宅ローン
通常、マンションの寿命は60年程度と言われていますから、ローン実行から最終返済日までの期間がそれを超えることが無いように期間設定されます。築年数が古くなると建替え時期が迫ってくるため、返済途上で担保の差し替えや売却などが起きることも予想されます。この手続きはなかなか順調に進まないことも多いため、老朽化したマンションへのローンは慎重な扱いとなります。仮に競売になった場合も、期待する価格で売れる見込みはありません。
そのため、築年数が古いマンションは、担保価値が問題になります。中古マンション年数と流通価格で評価されるため、一般的には、古いほど評価は下がります。
しかし現実には、古くても管理が良く、人気の高いマンションも多くあります。まずは住宅情報などで流通価格を調べ、現地で外壁の亀裂や鉄部の錆がないかなど、メンテナンス状況を確認することもあります。
最終的には、現地確認に加え、同様の年数を経た近隣の類似マンションに比べ価格的優位にあること、大量の売りが出ていないことなどが決め手となります。
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