旧耐震基準物件を購入する前に確認しておきたいポイント

大震災と強化される耐震基準

世界有数の地震多発国である日本では、地震に強い家づくりや災書対策の強化が最大の課題です。
建築物が地震の揺れに耐えられる能力（耐震性能）に関しては、建築基準法で定められており、大地震を経験するたびに繰り返し改正が行われ基準が強化されてきました。
昭和56年（1981年）6月には、震度６強から７程度の地震でも、建物が倒壊や崩壊しない水準が求められる「新耐震基準」が導入され、それまでの震度５強程度の中規模の地震の揺れを想定した「旧耐震基準」より、建物に必要とされる基準が強化され、より地震に強い建築が求められるようになりました。

耐震診断とは

昭和56年（1981年）5月以前の旧耐震基準で建築確認申請を行った建物に対し、現行の基準と同等の強度を有しているかを判定する作業を「耐震診断」といいます。
診断の結果、強度不足が認められると補強工事や建替えを検討する必要が出てきます。

旧耐震物件は基本的に住宅ローンの対象外

金融機関が旧耐震基準の不動産を住宅ローンの担保として認めない理由の一つに、1995年1月17日、6,434人もの犠牲者を出した阪神·淡路大震災の教訓があります。
犠牲者の死因の９割が住宅などの倒壊によるもので、被災した木造住宅の98％が旧耐震基準で建てられた既存不適格建築物であることが明らかになりました。
また、甚大な被害をもたらした背景には、被災地における避難や救助、救援物資の供給などに利用される主要道路を、倒壊した建物がふさぎ、緊急車両の通行を妨げ混乱を招いたことが指摘されています。
近年、多発する地震に対し「安全性」が確保できていない旧耐震基準の不動産に関しては、金融機関が非常に厳しい判断をします。高額融資を取り扱う金融機関の立場としては、不動産の担保は、借主（住宅ローン利用者）が返済できなくなった時の最終の回収手段となるからです。

金融機関が敬遠する物件

1. 旧耐震基準の建築物で耐震診断をしていない
2. 耐震診断の結果、強度不足が認められたが、必要とされる補強工事をしていない→補強工事実施予定の有無がキーポイント
3. 旧耐震基準の建築物で、緊急輸送道路沿いの物件

旧耐震住宅の売買当事者間のトラブルを防止するために

売主と買主は、強度不足という事実と向き合い、納得した上で契約を締結することが求められます。
補強工事に関わる費用をどちらが負担して実施するのか取り決めることが重要です。売主は建物の状態を正確に把握し、買主に対して説明することが求められます。工事については、以下の点に注意することが重要です。

1. 売主の立場で物件の引渡し条件として工事を実施するのか
2. 購入後に買主負担で工事を実施することを前提に契約条件（売買価格など）を取り決めるのか

旧耐震物件の売買にあたっては、売主も買主も、まずは耐震診断を実施し、不動産の将来性を真剣に考えることが何より重要です。万が一、トラブルが発生した場合に備えて対処法を知っておくことも大切です。

旧耐震基準は、安全性、住宅ローン、税制面でのデメリットが多い。

旧耐震基準の不動産を購入する場合、そのデメリットをすべて理解した上で決断しないと、後悔する事態になりかねません。
将来、何らかの事情で物件を売却することになった場合にも、旧耐震基準の不動産のマイナス面が大きく影響することになり、住宅ローン残高を大きく残しながら低い価格でしか売れないということになる可能性があります。

旧耐震基準デメリット

1. 安全性が確保されていない

生活空間の安全性が確保されていないのは、生命にかかわる深刻な問題です。まずは、耐震診断を実施し、必要とされる耐震改修工事を実施することが必要です。

2. 住宅ローンが利用しにくい

すべての旧耐震基準の物件が融資対象外ではありませんが、取扱い可能な金融機関は制限されます。まずは耐震改修工事の実施予定を立てることが大切です。

3. 住宅ローン控除が利用できない

耐震基準適合証明書が取得できなければ、住宅ローン控除を利用できません。住宅ローンを利用する買手にとって大きなデメリットです。

4. 登録免許税の軽減措置が適用されない

自己居住用の不動産を購入し登記（登録）する時の登録免許税の軽減措置には耐震基準適合証明書が必要です（昭和57年1月1日以降に建築されたものは不要）。耐震基準適合証明書が取得できなければ、購入時の諸費用の負担が大きくなります。

5. 不動産取得税の軽減　措置が適用されない

自己居住用の不動産を購入した時の不動産取得税の軽減措置の適用には耐震基準適合証明書が必要です。（昭和57年1月1日以降に建築されたものは不要）。耐震基準適合証明書が取得できなければ、購入時の諸費用の負担が大きくなります。

6. 居住用財産の買い換え特例が利用できない

買い換え資産で耐震基準適合証明が取得できなければ、居住用財産の買い換え特例が利用できません（建築後25年以内のものは不要）。
所有期間10年超のマイホームを買い換えた時の譲渡所得を軽減できません。

耐震基準適合証明書

建築基準法で定める耐震基準を充たしていることを証明する書類。取得するには耐震診断が必要です。

【ご参考】【様式 (一部抜粋)】耐震基準適合証明書（2019年7月から）（出典元：国土交通省HP）

耐震診断＆耐震改修工事には補助制度の活用を。

建物用途、建築時期、申請者の所得制限など一定の要件を充たせば、耐震診断や耐震改修工事、耐震改修設計などに関わる費用の一部が補助されます。
補助率や限度額など詳細に関しては、各自治体のホームページで確認できます。