住まいに関する考え方が多様性を増す中、住宅ローンに関するニーズも、世代を超えて広がっています。60才からの住宅ローン【リ・バース60】が登場して以来、高齢者であっても住み替えやリフォームが可能となり、暮らしやすい住宅環境を得ることができるようになりました。また、相続対策や、将来の空き家対策としても活用の幅が広がっています。
但し、当事者が高齢者になることもあるため、事前の理解と注意点の十分な確認が必要です。
リバースモーゲージ、リースバックとは
リバース（reverse）とは、「逆にすること、反対方向へ動かすこと」。モーゲージ‐ローン（mortgage loan）とは、不動産の抵当権を担保にしたローンを意味します。
通常はローンを借りて住宅（資産）が増えることに対し、先に資産ありきで、それを担保にローンを借りることから、リバースモーゲージは「逆住宅ローン」と呼ばれることがあります。
また、リースバックは、自宅を売却って資金調達し、売却後は家賃を支払いながら自宅に住み続けることができる契約を言います。売却後も、そのまま住み続けることが可能で、後日買戻すことも可能です。
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リバースモーゲージが注目されている理由
一般的に、リバースモーゲージは、自宅を手放さずに生活資金、老後資金を確保する手段として検討されますが、国が促進している空き家対策や、相続税対策、相続人同士のトラブル回避などの効果もあります。
以下では、リバースモーゲージの一つである【リ・バース60】を中心に見ていきましょう。
【リ・バース60】とは
住宅金融支援機構から提供されている、満60才以上の人向けの住宅ローンです。家や土地を担保にしつつ、そのまま住み続けながら融資を受けることができるリバースモーゲージの一種ですが、あくまでも「住宅ローン」なので、資金使途は住宅関連に限定されます。
また、満50才以上満60才歳未満でも利用できる【リ・バース50】という商品もありますが、融資額等の条件（担保評価額の30％まで等）に違いがあります。
借入金の使途（住宅関連限定）
- ご本人が居住する住宅の建設資金または購入資金
- 住宅のリフォーム資金
- 住宅ローンの借換資金
- サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
- 子世帯などが居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
【リ・バース60】のメリット
毎月のお支払いは利息のみ
相続人のことを考えた返済方法
債務者が亡くなった後に、担保となっている住宅を相続人が自ら売却するか、住宅金融支援機構が競売により売却するか、いずれかを相続人が選択できます。
相続人が任意売却で処分し、剰余金が出た場合は相続人が受け取ることができます。逆に残債務が売却代金より不足する場合、ノンリコース型では残った債務の返済は求められませんが(※)、リコース型の場合は相続人が残債務を返済する必要があります。
現状はノンリコース型の利用割合が99.0％と、大多数がノンリコース型を選択しています。
なお、ノンリコース型は、リコース型に比べて貸し手側のリスクが拡大することもあって、貸出金利が若干高くなります。
（※）ノンリコース型は税金に注意
債務者が亡くなって債務が残っていた場合、ノンリコース契約の場合は、相続人の返済が不要となりますが、返済不要となったと認められる額は、債務免除益とみなされ、所得税の課税対象となる場合があります。
住まいの幅広いニーズに対応
【リ・バース60】の注意点
- 申込時年齢60歳以上（連帯債務者も同様）
- 公的年金等の安定的な収入があること
- 総返済比率／年収400万円未満 30％以下、年収400万円以上 35％以下
- 変動金利
- 借入限度額は、担保不動産の、金融機関評価額の50％以内（長期優良住宅の場合60％以内）
- 申込にあたり、金融機関のカウンセリングが受けられること
- 申込人と同居する配偶者または親族の方がいる場合は、連帯債務者として加入いただける方
- 団体信用生命保険にはご加入いただけません
- 借入後、本人及び債務者全員について、年1回、面談や電話等により現況の確認があります。
まとめ
2023年度の【リ・バース60】の借入申込者は、平均年齢：69.2 歳、年収：388 万円、年金受給者が52.4％で、住宅又は住宅ローンを必要とする理由（割合）は、住宅が古い45.1％、借換え18.8％、住替え17.0％ほかとなっています。また、利用タイプは前述の通り、ノンリコース型が99.5％となっています。
古い住宅や、利便の良くない環境を我慢することなく、より住みやすい住宅を求めて、現在保有する資産を活用しながら工夫している姿が浮かびあがってきます。住まいの後継者がいない方や、相続等のトラブルを事前に回避したい方にとっても、新たな利用手段になるかも知れません。ご利用にあたっては、相続人や同居人がいる場合は、皆さんの合意が前提条件になります。将来的に親族間でのトラブルにならないよう十分留意の上、検討してみましょう。
出典：【リ・バース６０】住宅金融支援機構
