新規建築マンションの価格高騰が続く一方で、手の届く範囲の物件選びという観点から中古マンションの需要が高まっています。【フラット35】は、「らくらくフラット」などのローン制度で、中古マンション購入をバックアップしています。また、物件価格を抑えられる「借地権付中古マンション」も融資対象としています。借入期間や金利等にも特に条件はありませんので、中古マンション購入時の住宅ローンにはフラット35を是非検討してみましょう。
また、見落としがちなのが適合証明書の扱いです。こちらも併せて確認しておきましょう。
中古マンションの基準
- マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅をいいます。
- 中古マンションでも、要件を満たした住宅であれば、お申込み可能です。
- フラット35は、住宅金融支援機構において独自の技術基準を定めており、物件検査を受けていただく必要があります（適合証明書の入手）。
新築マンションと中古マンションで融資条件は異なりますか？
新築マンションと中古マンションで、借入金額、借入期間、借入金利等の借入条件は同じです。
ただし、技術基準については、新築住宅と中古住宅で内容が異なり、適合証明書で確認することになりますのでご注意ください。
中古マンションの要件は？
借入申込日において、竣工日から2年を超えている住宅、または既に人が住んだことがある住宅
- 竣工日とは、建築基準法における検査済証の交付年月日になります。
なお、検査済証で確認できない場合は、登記事項証明書または登記簿謄（抄）本の「表題部（主たる建物の表示）」（共同住宅の場合は「表題部」（専有部分の建物の表示）」）の「原因及びその日付」欄に記載されている年月日（新築）になります。 - 既に人が住んだことがある住宅の確認方法は、お申し込みご本人からの申し出によります。
基準項目とは？
接道：原則として一般の道に2m以上接すること
建築基準法の「接道義務」は、都市計画区域や準都市計画区域内に適用されるもので、幅員4m以上の道路に2m以上接しないと再建築ができません。そのため、物件の担保性からこのような基準が定められています。
住宅の規模：30㎡以上
- 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。
- 共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あれば構いません。
住宅の規格：原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積：併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
住宅の耐震性：建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
- 建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合すること
建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前とします。
維持管理基準：管理規約が定められていること
長期修繕計画：計画期間20年以上
マンションの場合、住宅の床面積とは？
住宅の床面積とは、住戸の「専有面積」（専有部分の床面積）をいいます。共用部分（共用する廊下、階段等の部分）は含まれません。
融資をご検討の際には、募集パンフレット等における購入予定の住戸の専有面積を参照ください。
※ 中古マンションの場合、建物の登記事項証明書の表題部（専有部分の建物の表示）に記載された床面積×1.06の数値（小数点第3位以下切捨て）とすることもできます。
駐車場やトランクルームの専用使用権の取得費を住宅購入費に含めることはできますか？
原則として、住宅購入費に含めることはできません。ただし、売買契約書で駐車場やトランクルームの専用使用権が有償譲渡されることを確認できる場合で、重要事項説明書、管理規約等により住宅と駐車場またはトランクルームの分離処分が禁止されていることが確認でき、駐車場またはトランクルームにも住宅金融支援機構のための第１順位の抵当権の設定が可能なときなどは、住宅購入費に含めることができます。
適合証明書
適合証明書が必要となる中古マンションとは？
フラット35をご利用いただくためには、購入される中古住宅について、原則として、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得していただく必要があります。
この適合証明書は、検査機関または適合証明技術者へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。
- 新築時に適合証明書を取得している場合であっても、原則として、中古住宅の適合証明書の取得が必要です。
- 後述の「らくらくフラット」に該当するマンションの場合は、あらためて適合証明書を取得する必要はありません。
（注）適合証明技術者が行う【フラット35】Ｓの物件検査については、金利Ｂプラン（中古タイプ基準）のみの取扱いとなりますので、ご注意ください。
適合証明書が不要な中古マンションは？
１．中古マンションらくらくフラット35
「中古マンションらくらくフラット35」とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることをあらかじめ確認した中古マンションです。該当するマンションは、物件情報検索サイト（ 中古マンションらくらくフラット35）で検索することができます。
２．一定の要件を満たす中古住宅
以下の中古住宅については、それぞれ対応する「【フラット35】中古住宅に関する確認書」を取扱金融機関に提出することで、物件検査を省略できます。また、記載の【フラット35】Ｓの（金利Ａプラン）もしくは（金利Ｂプラン）を利用できます。
新築時のフラット35の融資が【フラット35（保証型）】であった場合、この確認書を利用して借入申込みができる金融機関は売主が新築時にフラット35（保証型）を利用した金融機関に限られます。
- 築年数が20年以内の中古住宅で、長期優良住宅の認定を受けている住宅（金利Ａプラン）
- 安心Ｒ住宅である中古住宅で、新築時に【フラット35】を利用している住宅（金利Ｂプラン）
- 築年数が10年以内の中古住宅で、新築時に【フラット35】を利用している住宅（金利Ｂプラン）
- 団体登録住宅である中古住宅で、当該団体があらかじめ【フラット35】の基準に適合することを確認した住宅（金利Ａプラン・金利Ｂプラン：基準に適合する場合のみ）
※団体登録住宅とは、機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅です。
適合証明書に有効期間はありますか？
- 中古マンションの場合
竣工から5年超の場合：現地調査実施日から3年間
竣工から5年以内の場合：現地調査実施日から5年間
適合証明（物件検査）の申請はどこに行うのですか？
【フラット35】をご利用いただく際には、購入される住宅が機構の定める技術基準に適合していることについて、適合証明検査機関または適合証明技術者による適合証明（物件検査）を受けていただくことになります。なお、手数料はお客様のご負担となります。また、手数料は、適合証明検査機関または適合証明技術者によって異なります。
【フラット35】中古住宅 技術基準・物件検査手続のご案内（フラット35サイトに遷移します）
※適合証明検査機関とは、住宅金融支援機構と協定を締結している指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関です。
※適合証明技術者とは、住宅金融支援機構と協定を締結している（一社）日本建築士事務所協会連合会および（公社）日本建築士連合会に登録した建築士です。
・適合証明（物件検査）の申請先については、 こちらをご覧ください。
・申請時に必要な適合証明申請書などについては、 こちらからダウンロードすることができます。
適合証明（物件検査）の手数料はどれくらいですか？
適合証明（物件検査）の手数料は、検査機関や適合証明技術者によって異なりますので、ご利用を予定される検査機関または適合証明技術者にお問い合わせください。（上記項目の適合証明（物件検査）の申請先を参照して下さい）
借地権付きの中古マンション
借地権付きのマンションは対象になる？
借地権付きマンションとは、土地を第三者が所有するマンションで、土地代を地主に対して支払い続ける形になります。
土地の所有者が第三者になるので、担保評価が低くなり、一般の金融機関では敬遠されがちですが、フラット35の場合は、原則として地主からの許可があれば融資可能です。
借地権付きマンションは土地取得費用が不要となるので、取得価格が抑えられ、一定の人気があります。フラット35を利用する形で検討材料に加えてみましょう。
定期借地権の場合は？
- 返済期間の最終日が借地権の残存期間を経過する日以前の日となるようにする必要があります。
借入に組み込める諸費用
借入対象となる諸費用とは？
購入するマンションの売買契約書に記載のある売買金額（消費税を含みます。）が借入対象となります。
また、下記の諸費用等も借入の対象となります。
・住宅購入に係る仲介手数料
・マンション修繕積立基金（引渡時一括分に限ります。）
・マンション管理準備金（引渡時一括分に限ります。）
・融資手数料
・金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代（お客さまの負担分）
・売買契約書、請負契約書に貼付した印紙代（お客さまの負担分）
・火災保険料（積立型火災保険商品に係るものを除きます。）、地震保険料
・登記費用（司法書士報酬、土地家屋調査士報酬、登録免許税）
［金利引下げ］中古プラスの活用
中古プラスの引下げ幅は？
【フラット35】には、様々な金利引下げメニューがあり、ポイント制度により引下げ幅が決まります。令和7年度から「中古プラス」が新設され、中古マンションの場合も現状の劣化状況を確認の上、基準を満たす場合は1ポイント（当初5年間・年▲0.25%）金利が引き下げられます。
他の引き下げメニューとの併用は？
中古プラスは、他の引き下げメニュー（子育てプラス・フラット35-S、維持保全型、地域連携型）と併用可能です。管理計画認定マンションの場合、維持保全型としてさらに1ポイント加算可能です。
住宅ローン控除
中古マンション購入時、住宅ローン控除を使える条件は？
- 購入する住宅が自ら居住するもの
- 床面積が50平方メートル以上
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
中古マンションの場合、上記の基本条件に加えて、さらにいくつかの要件が課せられています。
- 物件を購入してから6カ月以内に居住を始め、控除を受ける年の12月31日まで居住していること
- 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。
- 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの （耐震基準）に適合する建物であること。
その他詳細については国税庁の最新情報にて確認をお願いします。
住宅ローン控除が使えないケースは？
住宅ローン控除適用には上記項目のような条件がありますが、控除対象外となるよくあるケースには下記のようなものがあります。
- 住宅ローンの返済期間が10年未満
- 2以上の住宅を所有し、主として居住の用に供すると認められない住宅
- 居住用として使用する床面積が全体の1/2未満の場合
- 親族間売買の物件
住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと、が条件になります。
中古マンションらくらくフラット35
らくらくフラット35とは？
｢中古マンションらくらくフラット35」とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを確認した中古マンションです。
詳しくはこちらをご参照下さい。
フラット35登録マンションとは？わかりやすく解説！
らくらくフラット35として登録されていない場合の手続は？
フラット35登録マンションに登録していない場合でも、融資対象住戸の物件検査を受け、適合証明書を取得いただくことで、【フラット35】の対象になります。適合証明検査機関または適合証明技術者に物件検査の申請を行ってください。
